时间 2022-11-23 17:30

嘉宾 咸宁市政府国资委党委委员、副主任项小斌,政策法规与综合发展科(招商与投资促进科)负责人张乐宏,产权管理科负责人税志华

摘要 自2020年以来,受新冠肺炎疫情的持续影响,广大小微企业和个体工商户受到极大挑战,经营面临很大的困难,在这样的情况下国家和地方相继出台了一系列助企纾困政策措施。今天的法制在线节目,我们就和市政府国资委嘉宾一起解读一下国有企业减免房屋租金的政策措施。

主持人:今天,我们邀请到了咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会党委委员、副主任项小斌,政策法规与综合发展科科长张乐宏,产权管理科科长税志华,欢迎各位嘉宾的到来。

首先请项主任跟我们的听众朋友打个招呼。

项小斌:主持人好,听众朋友好!

主持人:我们知道,自2020年以来,受新冠肺炎疫情的持续影响,广大小微企业和个体工商户受到极大挑战,经营面临很大的困难,在这样的情况下国家和地方相继出台了一系列助企纾困政策措施。今天的节目,我们就和嘉宾一起解读一下相关的政策措施。

项小斌:好的。服务业是吸纳就业和保住市场主体的关键,新冠肺炎疫情以来,我国经济运行受到了较大影响,服务业面临的经营困难尤为突出。为应对疫情的影响,国家在财税金融、营商环境、公共服务等方面出台了一系列政策措施,取得了积极成效。今年2月,经国务院同意,国家发展改革委等14个部门联合印发了《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》,针对服务业领域发展的困难,积极回应市场主体关切,切实缓解市场主体的成本压力。国有企业和行政事业单位减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金就是其中一项重要措施。

主持人:《若干政策》中租金减免具体是怎么规定的?

项小斌:在租金减免方面,《若干政策》明确“2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋,减免6个月的租金,其他地区是减免3个月的租金”。该项措施直接对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予了租金的减免,切实帮助市场主体缓解经营压力,克服新冠疫情的影响,恢复发展。

主持人:按照您刚刚解读的规定,在我们咸宁地区今年应该是减免3个月对吗?

项小斌:是的

主持人:嗯,受疫情影响,这几年经营户的生存都面临着很大的难题,这项措施直接对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予了租金的减免,切实帮助市场主体缓解经营压力,有利于商家恢复发展。为推动《若干政策》的落实落地,我们省、市有什么具体措施?

项小斌:为贯彻党中央、国务院的决策部署,做好《若干措施》的落实,省政府印发了《湖北省促进服务业领域困难行业恢复发展若干措施的通知》,省政府国资委明确了2022年减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金的政策要求。

按照省委、省政府和市委、市政府的统筹安排,市政府国资委于2022年4月17日,就国有企业减租工作,向市属国有企业和县市区国资局下发了《关于2022年减免服务业小微企业和个体工商户房租的通知》,进一步细化了政策措施,明确了相关要求和工作程序,积极推进国有房屋租金减免政策落实落地。

主持人:谢谢。听了项小斌副主任的解读,相信大家对国有房屋租金减免的政策及相关背景有了一定的认识和了解。作为市场主体,我们对于一项政策的关注点,更多的在于具体的实施层面。下面,请详细介绍一下国有房屋租金减免是如何实施的?

项小斌:好的。这项工作具体是由产权管理科负责落实,请产权管理科税志华同志具体解读。

税志华:《通知》从实施主体、减免对象、减免标准、减免流程等方面做了具体要求:

第一、减免主体为市政府国资委出资企业、县(市、区)国资局出资企业及子企业,包括国有全资、国有控股及国有实际控制企业。

第二、减免对象为承租国有企业房屋的服务业小微企业和个体工商户。这里需要说明的是,2022年减租对象特定为服务业小微企业和个体工商户,与前两年有所区别。

第三、减免标准。2022年被列入疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的,减免6个月租金,其他地区减免3个月房租。四季度被列为疫情中高风险地区的,要通过当年退租等方式足额减免6个月租金。这里需要注意的是,减租期限为一年,对租期不够一年的,分别按25%和50%进行减免。

主持人:那在我们实际执行的过程中,是以什么方式来退?

税志华:按照上级要求,租金减免视情况,可以采取直接减免、延长租期和退换租金等方式。实际操作中,我们一般采取直接减免和退换租金两种方式。主要考虑受疫情影响,市场主体在资金上存在一定的困难,延长租期的方式难以解决市场主体当前的资金需求问题,因此这种方式用的较少。

主持人:这个退租的过程复不复杂?

税志华:一般工作流程是告知、申请、审核、减免,但是在实际工作中,我们进一步压缩了工作流程。按照市政府倡导的“免申即享”工作要求,我们省去了租户申请这个环节,即在一次性告知的时候就直接进行了资格条件的梳理、审核,做到应享尽享、应减尽减。这也是落实“让群众少跑路、不跑路”和“上门服务”的具体举措,更多的方便群众。

主持人:嗯,今天这期节目非常的重要,涉及到广大服务业小微企业和个体工商户的切身的利益。这里面有个问题很关键,我们知道有些门面,在租出去之后,可能因为各种原因又把门面转租出去了,我们如何来确定这个钱最终是减免到承租户的手中呢?

税志华:对于租金减免,我们要求必须减免到最终承租户,减免是否到位,依据最终承租户的签字确认,这主要是针对转租情况。这个要求,在省政府国资委的工作提示中也有明确,一是国有企业作为转租人,必须按照与承租户的协议租金进行减免,二是非国有企业作为转租人,国有企业应按照实际收取的房租进行减免,直接减到承租户手中,对于转租人我们是协调、鼓励其减免。

主持人:通过进一步的解读,我们对减免房租有了系统的了解。但是仍然有几个细节问题还不是很清楚,比如哪些行业属于服务业?小微企业和个体工商户如何认定?

张乐宏:关于服务业行业分类,就是我们通常理解的第三产业,比如餐饮、零售、旅游、教育、金融等;关于小微企业,是指年度纳税额不超过50万元,从业人数不超过80人,资产总额不超过1000万元的企业。个体工商户界定,是指有经营能力的公民,经工商行政管理部门登记,从事工商业经营的。

主持人:刚刚几位的介绍,我们对这项政策有了进一步的了解。为了帮助我们更直观的感受,我们引入一个案例进行现场分析。

案例:某地国有企业承接了一家商场的运营,这其中有国有商铺66间,另有个体业主商铺89间。承接商场后,该国有企业承继了原运营商与租户签订的租赁协议,并收取了承租户业务管理费。在减租过程中,该国有企业为了便于商场的统一管理,对全部承租户进行了减免一个半月房租的政策。该政策实施以后,遭到商铺承租户的反对,均认为房租没有按政策减免到位。后来,在上级部门的督办下,该国有企业对承租国有商铺的租户减免了3个月房租,对承租个体业主商铺的租户仅减免25%的物业费。政策调整后,承租个体业主商铺的租户仍然不满意,认为都是与国有企业签订的租赁协议,应该视同租赁国有房屋进行减免,且存在变相涨租的情况。双方就该问题进行了多次协商,但仍有部分租户没有达成一致意见。

主持人:该案例商场运营商和商铺承租户争论的焦点在于减免对象和减免标准的认定上,双方各执一词。那么,在这个案例中,该国有企业存在哪些问题?应该如何解决?我们请税志华同志为我们进行分析解答。

税志华:这个案例就发生我市某县(市、区),我们也接到了租户的反映,并进行了答复。

首先,该国有企业初次减免房租过程中,为了便于商场的统一管理,对所有承租户减免一个半月房租的做法,是不符合政策要求的,存在降低减免标准的问题。减租政策明确要求,对承租国有企业房屋的租户减免3个月房租,这个标准是底线。无论该国有企业出于什么考虑,都不能降低这个标准。因此,他们在督办整改中,对承租国有商铺的66户租户减免了3个月。

主持人:在这个案例中,承租个体业主商铺的租户认为都是与国有企业签订的租赁协议,应该视同租赁国有房屋进行减免,这里面就涉及到了承租了个体业主商铺的租户是否属于租赁国有资产的认定问题上了。

税志华:是的,我们需要了解该国有企业与个体业主之间的关系。如果国有企业与个体业主签订的是返租协议,那么该国有企业就是作为转租人,按照减租政策要求,对租户应该执行减免3个月的减租标准。如果该国有企业与个体业主是委托管理关系,商铺租金仅作为代收,且在与承租户签订协议时已明确告知,则该国有企业不能认定为转租人。案例中,经调查了解,该国有企业与个体业主属委托管理关系,代收的房租全额支付给了个体业主,房租上没有赚取差价。减免物业费是该国有企业根据商场运营实际,并与租户协商一致后,主动作为、助企纾困的一项具体措施。

主持人:针对案例中提到的变相涨租的行为,有没有相关规定,企业能不能对租金自行定价?

税志华:对于案例中提到的涨租情形,经调查,确有其事。按照国有资产管理的相关规定,国有资产对外出租,必须通过第三方机构评估,依据市场行情确定租金,企业不得自行定价。通过调查,该国有企业在租赁过程中的租金价格上,主要是承继了原运营商签订的协议,对于商铺租金是属于继承认定。租金上涨主要是原租赁协议中已经约定了年度上调比例,不存在重新定价的问题。

因此,在这个案例中,该国有企业初次减租中,存在降低减免标准、扩大减免范围的问题。督办整改后,对于承租国有商铺的66户减免执行到位,对89户承租个体业主的租户仅减免物业管理费属于履行双方约定。

主持人:感谢税科长的案例分析解读。通过这个案例,我们发现在政策执行中,其实还有很多细节需要把握,并不是简单的出租人与承租户签字确认,还要涉及双方对政策的认识理解。那么,作为市场主体,有哪些渠道可以了解这项政策呢?我们国资委又是如何保障政策的执行呢?请项副主任介绍一下。

项小斌:好的。今年的减租政策出台以后,我们就政策解读分别在咸宁日报、市政府国资委网站、微信公众号进行了登载。同时,为了便于承租户更好的了解政策,市政府国资委党委书记、主任林勇同志还与承租户进行了“面对面”宣讲,现场解答承租户的疑问。我们还要求出资企业和县市区国资局,通过入户宣讲、媒体宣传等方式,增加免租政策的覆盖面和知晓度。

为了确保这项政策惠及最终承租户,我们建立了举报反馈机制,设立了举报电话。对于政策执行中的违规行为,我们通过督办检查、群众反映,及时掌握、及时查处、及时整改。对于损害承租户利益、破坏营商环境和造成国有资产损失的,依法依规进行责任追究。实际上,减租政策落实以来,我们就对执行政策不到位的企业领导、职工进行了相应的党纪政纪处分。

主持人:通过刚才的案例分析和前面的政策解读,我们发现有一个词反复出现,就是“转租人”,其实就是我们所熟悉的“二房东”。那么,对于国有资产出租这一块,“转租人”是否合理?对于存在“转租人”的国有资产,我们具体如何保障减租政策落实到最终承租户呢?

项小斌:主持人这个问题可谓是切中要害。我们国有资产对外租赁,要求公开交易、进场交易、阳光交易,也就是我们熟悉的拍卖机制,原则上是不允许随意进行转租的,目的就是为了保证国有资产租赁的公平性,让真正从事生产经营的市场主体能够直接取得租赁权,避免“二房东”赚取差价,增大经营户的成本开支。但是,近几年来,受疫情的持续影响,很多承租户的经营压力很大,有的租户已经转型,这就导致承租的房屋闲置,而且还要承担租金。因此,部分承租户为了降低成本、缓解压力,将承租的门面、商铺进行了转租。从当前看,这种情况是不可避免的。

我们的减租政策,是为了减轻市场主体的压力、提振市场主体的信心、促进市场主体恢复生产经营,减租政策必须落实到最终承租户。我们国有企业在执行中,采取的是“以房找人”的策略,就是依据房屋信息直接上门服务,通过营业执照、当面询问、走访调查等方式,找准实际承租户,并按合同价格将减免的租金落实到位。对于“二房东”弄虚作假、截留减免的租金的情况,督促其减免到位,否则采取追回资金、终止合同等惩治措施。

主持人:在前面的交流中,我们始终围绕着减租政策如何落实落地、如何惠企惠民。我们不难发现,减租政策其实是国有企业对市场主体的让利。那么,我们对国有企业减租部分有什么激励措施?近几年的减租成效如何?

项小斌:我们在制定减租政策的时候,明确了国有企业与租户之间是合作关系,深入“利益共同体”的认识,双方唇齿相依、互利共赢。国有企业同样作为市场主体,租金收入是重要的收入来源。但是,国有企业除了经济效益,还必须承担相应的社会职责,特别是在当前疫情影响下,要共同扶持、共克时艰、共度难关、共谋发展。国有企业减免房租是贯彻党和政府惠企惠民政策的具体举措,也是国有企业社会责任和担当的具体体现。为了激励国有企业减租,我们将其减免的租金在年度经营业绩考核中视同利润,不予扣减,依次消除国有企业自身利润下降的后顾之忧。

近三年,我市国有企业累计为6000多户小微企业和个体工商户减免租金5550多万元,尽力为市场主体降低成本、减轻压力。对于减租效果,我想用一个租户的真实情况来印证。今年6月28日,在“面对面”宣讲政策时,承租十六潭公园茶楼的租户介绍,今年承租了茶楼并进行装修后,企业资金相当困难,特别是现在疫情还未结束,一度对后续经营持悲观态度。该租户表示“减租政策如雪中送炭,直接现金退还三个月房租,还给予装修缓冲期,极大的缓解了企业的经营压力,政府这么关心支持小微企业,对以后的发展充满希望。”

主持人:好的,刚刚通过几位嘉宾的介绍,相信大家对减免房租政策有了更全面的了解。下面,我们一起进入热线问答环节。

我们请进线上的一位听友,看他遇到了什么问题。

听友1:我是高新区的一名民营企业主,从事门窗的生产。我们公司租用的是高投集团的厂房。疫情发生以后,高投集团在2020年和2021年都对我们进行了免租减租,对我们的生产经营给予了大力支持,在此表示感谢。我想问一下,我们公司这个情况今年是否可以继续减租?除了减租政策,政府对我们还有哪些帮扶政策?

主持人:这位听友问了两个问题,一是作为民营企业,租用了国有厂房,符不符合我们的减租政策。二是政府对民营企业的其他帮扶政策。我们请项副主任为我们解答。

项小斌:这位听友,你好。你提的第一个问题,属于2022年减租对象的认定问题。根据今年的政策要求,明确了减租对象为服务业小微企业和个体工商户,需要符合两个条件,一是服务业,二是小微企业和个体工商户。综合你们公司的情况,门窗生产属于工业,不属于服务行业。另外小微企业的认定,我们依据的是《关于印发中小企业划型标准规定的通知》(工信部联企业〔2011〕300号),或者登陆市场监管总局网站“小微企业名录查询”模块进行查询。因此,你们公司是不符合今年的减免政策的。

除了租金减免政策,我市今年还出台了其他扶持政策,由市营商办统筹,涉及财政、税务、金融、能源等各方面,具体内容你可以咨询市营商办,我市营商办设在市发改委。

主持人:好的,这位听友,项副主任从你们公司的行业分类进行了解答,对于其他政策也介绍了了解和咨询的途径。你还有没有其他的问题?

听友1:没有了,谢谢!

主持人:下面我们请进下一位听友,看他有什么问题?

听友2:你好,我是在潜山路经营早餐店的个体户,我租用的是电力公司的门面。2020年的时候他们给我减了一部分租金,后来就没有减过了。从刚才的介绍,我应该是符合减租政策的。我想问一下,我这种情况为什么没有减免?

主持人:这位听友既属于服务业,又是个体工商户,而且是租用的国有企业的门面。那么,为什么没有落实减租政策呢?我们请税志华同志进行解答。

税志华:这位听友,你好。你反应的问题不是个案,我们在工作中也接到过相关的电话咨询和群众来访。主持人也指出这位听友的情况是符合减租政策的。那么,这就涉及到减租的主体问题,我市出台的减租《通知》,明确了是咸宁市市属国有企业和所辖县市区国有企业,也就是说针对的主体是我们市能够管辖的国有企业。但是,这位听友租用的虽然属于国有企业,但却是央企。中央企业在地方的子公司或分支机构,业务上是不归属地方管辖的,他们直接受上级公司的管理。因此,他们是否执行减租政策、如何执行政策,主要是依据上级公司的文件精神。

主持人:税科长,像这位听友的情况,有什么渠道可以了解减租政策呢?

税志华:这位听友的情况,以及我们接到的其他租户反映的类似问题后,也是向相关的企业进行了反馈,并且建议减免,但最终的决定权在央企自身。如果想进一步了解央企的减租政策,我们建议通过向相关央企的总部或者省公司进行咨询。

主持人:这个问题应该说是超出了我们地方部门的管理权限,当然这位听友还可以向他们的上级公司反映咨询。下面,我们请进下一位听友。

听友3:主持人好,嘉宾好。我也是咱们市里一个国有企业的租户,我经营一家餐饮店,今年3月份才签的合同,合同签了3年。签合同的时候,出租方给了我3个月的装修免租期,实际交租金是从6月份开始的。在给我减租的时候,工作人员说我只能减6个月都25%。我想咨询一下,我这个门店减租怎么算?我剩下的合同期是不是就不减免了?

主持人:这位听友咨询的是减租时间和减租标准的具体落实问题。我们请 张乐宏同志解答一下。

张乐宏:这里我们首先要明确一个问题,就是减免3个月或6个月租金,是对租赁合同期涵盖了2022年全年的情况,也就是合同期包含了2022年1月1日至2022年12月31日,不满一年的按25%进行减免。这位听友的合同虽然签了3年,但是在2022年的实际只有9个月,而且前3个月属于装修免租期,因此6个月的减租期是正确的。同时,由于2022年剩余合同期只有6个月,不满一年,因此只能按6个月的25%进行减免。至于明年是否继续减免,我们要依据国务院国资委、省政府国资委或者市委、市政府的具体部署来组织实施,请听友持续关注。