市政府国资委是依据市政府授权履行市属国有企业出资人职责和企业国有资产监管职责的特设机构。在我们的监管职责中,企业国有资产租赁管理是其中重要的内容,也是与广大市场主体密切相关的重要内容。今天,我们就市政府国资委出台的《咸宁市政府国资委出资企业资产租赁管理办法》进行解读。

问:《资产租赁管理办法》是在什么背景下出台的呢?

答:随着国企改革三年行动的收官,市政府国资委出资企业进行了全面深入的优化整合,企业国有资产管理的形势发生了变化。现在又进入国企改革深化提升时期,对国资监管的规范化、科学化、法制化水平进一步提高了要求。在此背景下,市政府国资委必须建立公开透明的资产租赁管理办法,以刚性制度规定对资产租赁环节进行全流程监管。这既是优化完善资产监督管理方式的有益探索,也是建立健全长效发展机制的有力保障,更是落实市场在资源配置中起决定性作用的具体举措。

问:刚才提到国资监管的新形势、新要求,具体是哪些内容呢?

答:一是国有企业资产租赁管理亟需制度规范。在企业资产租赁管理中,仍存在长租长借、租期过长、“二房东”等问题,既影响了市场主体公平竞争,也不利于国有资产价值的充分发挥。要规避这些问题,亟需我们加强制度的刚性约束。

二是提升企业自主经营能力的必然要求。资产租赁是出资企业一项重要收入来源,租赁市场变换较快,商机转瞬即逝,企业需要监管部门从制度方面给予相应的自主权,以及时把握市场行情。通过更加规范的管理办法,将企业自主经营决策权限、租赁程序、招租方式等予以明确,有助于企业通过市场规则经营管理。

三是进一步优化营商环境、助力市场主体降本增效的现实需要。通过市场调研,在当前形势下,承租国有企业资产的市场主体不同程度存在经营困难,为企业降低成本、助困解难成为国有企业发挥社会责任的重要途径,也是优化营商环境的内在要求。

问:出台这个管理办法,我们要达到什么样的目的呢?

答:通过制度规范,有效防止企业资产流失,提高资产整体运营效益。同时,有利于打造阳光国企、清廉国企,促进我市营商环境的进一步优化,推动国企高质量发展。

问:《管理办法》的基本架构和主要内容是哪些呢?

税志华:办法分六章二十八条,分别是总则、职能职责、招租方式、决策管理、监督检查和附则。该办法印发后,原《关于规范出资企业资产租赁管理工作的实施意见》(咸国资产权〔2020〕11号)同步废止。主要内容包括十个方面:

1.办法明确了7类租赁例外情形;

2.招租方式方面,明确了年租金50万元以下的项目,企业可通过依法设立的产权交易机构公开进行,也可自行组织或委托专业机构公开招租。

3.对协议租赁方式进行明确,在省《管理办法》基础上,增加了6个月内短期租赁情形;

4.将原公开招租流拍后重新挂牌10个工作日,改为不少于5个工作日;

5.明确了降低租金起拍价的审批权限,即:低于评估值90%时,由经济行为批准单位书面同意即可,无需报市政府国资委批准或备案。

6.明确规定租赁关系一旦成立,承租方不得擅自转租,确需转租的需批准单位书面同意,以此规避“二房东”问题;

7.明确协议租赁的项目,一律不允许转租;

8.规定企业不得化整为零、调整账面值等方式规避约束;

9.对租期进行规定,明确一般不超过5年,最长不超过10年;

10.明确了办法的有效期为3年。

问:我们注意到,在管理办法中有一个词“优先承租权”。那么,优先承租权具体是什么?

答:优先承租权是指在资产租赁过程中,给与原承租户的一项优先权益,即:在同等价格条件下,原承租户可以通过行使优先权直接取得租赁权,在竞价过程中只需要行使优先权而不需要竞价的一种机制。

问:如果出现门面转租,那优先承租权应该由谁享有呢?

答:优先承租权从制度规定来看,应该是给与原承租户,就是原租赁协议的承租方。但是,承租人在首次取得承租权后,并没有用于自身经营,而是将门面进行了转租,且赚取了差价,那么这个承租人实际上成为了“二房东”,这个优先承租权应该给到实际经营户。

问:作为市场主体,有哪些渠道可以了解到我们国有企业的招租信息呢?我们国资委又是如何保障政策的执行呢?

答:在《管理办法》出台前,我们要求国有企业资产租赁原则上要进场交易,也就是通过产权交易公司公开交易。《管理办法》出台后,我们对这一要求进行了调整,年租金50万元以下的可以通过交易公司交易,也可以由企业自行组织或委托第三方机构公开交易。调整前后,一个总体原则是没有变的,就是国有资产的租赁必须公开进行。

各市场主体要了解国有资产租赁信息,可以通过咸宁市政府国资委、武汉光谷联交所咸宁产权交易公司和国有企业官网的公告公示栏查询,也可以通过浏览第三方(拍卖公司、招标公司)的拍卖、招标公告进行了解,还可以通过现场咨询、电话咨询等方式,向国资委和国有企业进行了解。大家如果需要向国资委了解或者有租赁需求,可以联系产权管理科,我们的电话是0715-8239591。

问:有没有针对市场主体不需要公开交易的情形呢?

答:我们的《管理办法》中还有一条规定是“经内部决策,可采取协议方式租赁的情形”,其中涉及市场主体的有三条,分别是:企业资产因空间或结构原因无法单独租赁,必须与其他业主共同租赁的;办公、经营场所等资产作为经营业务承包或合作附加条件的租赁行为;租赁期限少于6个月的短期租赁项目(若需续租,应采取公开招租方式)。

问:在实际工作中,我们经常接触到“二房东”。那么,国有资产租赁为什么不能允许“二房东”的存在呢?

答:“二房东”是指通过租赁关系,取得资产的承租权,但是其本身并不将该资产用于生产经营,而是通过对外转租的方式再次租赁给有需求的经营户,并从中赚取差价的行为。国有资产租赁之所以不允许“二房东”,主要有以下几个方面原因:一是“二房东”损害了国有资产的收益权,“二房东”往往通过掌握的国有资产租赁信息,通过一系列的手段以较低价格取得租赁权,不利于充分发挥国有资产价值。二是增加了实际承租户的经营成本,通过转租的一般是小微企业或个体工商户,他们因为不能及时了解到国有资产租赁信息,职能向“二房东”转租,被动承担了租金差价部分,必然会增加自身经营成本。三是损害了市场竞争的公平性,近年来中央、省、市不断强调维护公平竞争的市场环境,持续优化营商环境,而“二房东”显然损害了这一市场原则。因此,“二房东”在国有资产租赁中一直是不被允许的。

问:我们知道产权交易公司是收费的,但是为了优化营商环境,在交易收费上有什么优惠政策呢?

答:我们在出台《管理办法》的同时,也积极跟产权交易公司进行了沟通协商,已经达成一致意见,就是年租金50万元以下的资产租赁项目,咸宁产权交易公司将以前的双向收费改为单项收费,只收取出租方的交易费用,不再收取承租户的费用,这也是市政府国资委优化营商环境的一项措施。